分析地产商涌进物流地产领域的原因 投资高标物流仓储设施
据介绍在2017年10月12日万科发布公告称将与江苏国际信托等联合成立总额不超过200亿元的物流地产基金。据悉在中国市场拥有最大物流设施面积的普洛斯宣布私有化时，万科就斥资193亿港元参与领投，私有化完成后，万科将持有普洛斯21.4%的股份。2017年11月30日举行的股东大会上，普洛斯私有化以超过96%的赞成票高票通过。此外，苏宁、富力、平安不动产、绿地等一众电商、地产商也已涌进物流地产领域。
据悉电商本身有物流需求这不难理解。但习惯了资金快速周转的地产商，为何对物流地产这一需要长时间持有的项目发生了兴趣？
“2003年普洛斯进入我国时，我国还没有高标准的现代物流设备，经济首要依靠出资和出口来拉动增加，公司便在沿海地区和一线城市进行了战略布局。”普洛斯一位人士对南方周末记者说。
物流地产与快递行业其实有着本质区别。快递和电商的仓储事务，仅占物流地产所有事务的三分之一，更多的仓储面积是被制造业、第三方物流所租借。
从2003年到2013年这十年间，我国的物流地产商场基本上是由外资企业主导，有数据显示，最高峰时，普洛斯占据了超过三分之二的商场。该人士称，2006年之后，我国经济面临转型升级，内需成为经济增加的新引擎，普洛斯便与地方政府合作，在我国的首要省会城市、交通枢纽进行战略拓展。
在十年间来自澳大利亚、意大利的物流地产企业也纷繁在我国商场抢滩登陆，一些来自美国、欧洲的基金也进入这个商场，前十大供货商中有6个外资供货商，分别为普洛斯、嘉民、安博、丰树、维龙及盖世里，而我国企业则一向体现得不温不火。
“那十年正是房地产火爆的十年，传统的开发商看不上这种出资周期长、收益率并不高的形式。”火花S—Park履行董事宋振庆说。火花S—Park是国内一家专业的商业地产研究组织。
普洛斯塑造了物流地产的干流形式，即开发—运营—基金。宋振庆对南方周末记者解说这种形式，“物流地产商一般有开发、物业办理和基金办理三大部分，开发部分去拿地，建成物流园区之后交给物业办理部分进行运营，然后再将这些老练的物流园区进行财物证券化处理”。
国际闻名房地产顾问戴德梁行高级董事、我国区工业地产部主管苏智渊向南方周末记者表明，与住所地产的最本质区别是，物流地产不是直接出售财物来变现的，而是进行长时间持有、运营，并经过财物证券化的手段进行资金回笼。
普洛斯当时进入我国商场时，一个最大的优势就是他们能从海外融到比较廉价的钱，而国内一向没有打通这条融资渠道，没有办法进行证券化，只能一个项目一个项目来做，无法快速翻滚向前开展。
据普洛斯方面供应的数据，截至2017年9月30日普洛斯基金办理渠道现在在全球办理12只基金，办理的总财物达390亿美元。
从2013年开端我国的物流地产商场开端逐渐发生变化，一些民营资本效仿普洛斯形式，进入这一范畴，成为专业的物流地产开发商，较为闻名的有宇培、宝湾、易商等，其间宇培物流去年在香港上市。
不过，与普洛斯比较，这些民资布景的物流地产公司，不管在物流设备面积上，仍是在基金办理上，都有必定的差距。还有一些国资布景的企业进入，如深业泰物流集团股份有限公司，它是深圳市国资委下属的大型国有商贸物流地产集团，前身为1983年建立的深圳笋岗库房企业有限公司。
“大概从2013年开端，物流地产迎来了一个迸发期。有一个数据称，60%的出资者考虑出资我国的房地产，其间有20%要投物流地产。”宋振庆向南方周末记者表明，因为物流地产相对标准化，对接资本的言语体系更为老练，再加上电商的快速开展，吸引了资本的进入。
另一方面，作为物流地产的重要客户，电商企业也开端进军到物流地产范畴。有的电商渠道开端从租借库房向自我克制库房改变。
京东的物流网络一向被业界所推重，依据11月13日京东集团发布的本年度第三季度财报，截至2017年9月30日，京东在全国运营405个大型库房，总面积约900万平方米。这是一个不小的数据，要知道排名第二的嘉民物流地产，它所具有的可租借面积仅有250万平方米。
不过，多个工业地产资讯组织均未将京东列入十大自我克制物流设备面积的企业傍边，这也意味着京东900万平方米的库房面积多为租借。
依据京东人士向南方周末记者表明，他们现在没有对900万平方米的仓储面积细分是租借仍是自我克制。普洛斯人士则向南方周末记者透露，京东是他们的重要客户，租借了不少仓储面积。嘉民和宇培两家物流地产公司的布告也将京东称为重要客户。
在电商企业中，真正明确要开展物流地产的则是苏宁。在2017年11月12日苏宁发布布告称与深创投不动产基金办理公司建立目标总额为300亿元、首期征集基金规模为50亿元的物流地产基金，正式进军物流地产范畴。苏宁公关部分人士向南方周末记者介绍，在苏宁内部的体系中，物流是作为独立集团开展事务。
物流地产是典型的重财物形式，苏宁之所以挑选走这一条路途，与苏宁本身的开展前史不无关系。“苏宁并非是纯电商企业，它是从线下向线上开展，本身就有物流环节，很容易把现成的物流财物转化成物流地产。”苏智渊说。
据苏智渊介绍七八年前普洛斯的形式在我国取得成功之后，就有一些人企图压服苏宁走物流地产的形式。终究能有今日的这个战略决定，应该经历了深思熟虑。在苏智渊看来，阿里做得更多的是商业形式的立异，这种重财物形式或许不是阿里本身的开展方向。京东布局物流网络更多是为了完善自己的供应链环节，从物流地产上挣钱，不是他们的诉求。
“一二线城市高端仓储的供应逐渐削减，租金又逐年上涨，阿里、京东这样的规模电商已经在考虑要不要自建库房了。”苏智渊告诉南方周末记者。
另一个搅动物流地产行业的是传统房地产商。跟着住所地产红利期的衰退，传统的房地产开发商在尽力寻求转型。万科进军物流地产行业其实开端于2014年，2015年建立专门的物流地产公司。2017年以前，万科的物流地产总面积就已经到达了150万平方米左右。进入2017年之后，万科在物流地产范畴的力度更是加大，仅1月—9月，新增物流面积就到达165万平方米。
此次加码物流地产的布局，也被视为万科新掌门人郁亮带领万科走向转型的重要一步。在本年双十一前一天的万科年终媒体见面会上，万科集团履行副总裁、首席运营官张旭曾放出豪言：“在我国，如果双十一有10亿件快递，那么约有5亿件，是从普洛斯和万科的货仓里出货的”。
但在不少剖析人士看来，万科参加普洛斯私有化这一动作更具有出资意味。普洛斯人士向南方周末记者表明，由出资组织组成的要约方Nesta Investment Holdings已公开表明，私有化完成后，他们拟继续普洛斯现有事务以及运营形式，保留现有办理团队。这意味着，万科很难直接进入普洛斯的办理层。
“万科参加普洛斯私有化，谈不上是收购，仅是出资行为。”苏智渊说，“我相信普洛斯在运营上，会对万科的办理介入设置必定的门槛。万科建立物流地产基金，才是希望做一个独立的物流地产品牌。”
平安不动产也在2015年年头建立了物流地产的事业部，开端大举进军物流地产。截至2017年8月其具有的可租借面积到达150万平方米，在我国十大物流地产商中排名第8。
传统地产商天然地对土地有着灵敏的嗅觉，物流地产的土地仍是一片价值凹地，如果妥善运作、长时间持有，不管是地价仍是租金，其总体价值或许会有不错溢价空间。
以万科为例2017年6月3日它在布告中介绍了本年新增的3个物流地产项目状况，项目总建筑面积21万平方米，权益建面15万平方米，均价约700元/平方米，这显着低于住所类的土地价格。
从出资回报率来看，高标物流仓储设备的收益率也显着高于其他商业类地产，现在我国一线城市物流地产收益率在6.5%-7%，而写字楼及购物中心的收益率只要4%-5.5%。在土地政策收紧的布景下，经过物流地产的形式敏捷拿到土地资源，对地产商来说，也是一个不错的挑选。
与住宅地产商通过出售住宅快速回笼资金不同，物流地产开发商如果想快速攻城略地，就要以较低的价格融得较多的资金，实现资金回笼，用于新项目的投资开发。
“物流地产真正的逻辑是做长期运营的资本化运作。”苏智渊向南方周末记者分析，“这些物流基地本身是自带现金流的资产，他们可以把几个这样的项目整合起来，然后打包成一个资产包出售给基金公司，如养老基金、教师退休基金等，为其承诺一定的投资回报率，并实现现金回流。”
宋振庆曾经关注过一个国内产业地产商的发展史。这家地产商通过拿地建了不少的工业厂房，势头很好，但现在团队也已经解散了。“万科、苏宁也都一样，他们虽然资金充足，但是到后面所面临的挑战会很多。”
物流地产的主要收益是租金，这是一个比较稳定的资金来源。根据多个物流地产开发商的财报数据，其物流设施的出租率多在90%以上，有的甚至高达98%。并且在租金涨幅上，行业内也普遍采用了5%这个幅度。这也意味着，成熟的物流地产会有较为稳定增长的收益。
据普洛斯向南方周末记者提供的资料，普洛斯在中国设立了两只规模达到100亿美元的开发型基金，其主要投资方是全球领先的国家养老基金和主权基金。
宋振庆向南方周末记者表示，物流地产商主要的融资方向就是社保基金、养老基金、教会基金、保险基金等，这些基金的融资成本较低，回报率要求较低，主要的诉求是稳健，而物流地产正好可满足这些基金的要求。
由于与国外此类基金的融资渠道未能打开，国内开发商在融资成本和效率上，都要远逊于普洛斯这样的外资企业，不得不另辟蹊径。苏宁、万科成立的物流地产基金有一个共同特点，无论是深创投还是江苏国际信托，他们的合作方都是具有国资背景的投资公司。
苏智渊说，最近几年地方政府其实对于外资背景的物流地产商开始有了戒备，在一定程度上，他们更欢迎国内开发商的进入。这些国资背景的投资方，在国内开发商拿地做项目的时候，能够提供背书。另一方面由于有重资产做抵押，物流地产是一个风险相对较小的行业。“未来可能会有越来越多的国资背景投资方会寻找这类项目来投，这是一个长期的趋势。”苏智渊说。
在国内开发商开始关注物流地产时，普洛斯则开始借助其成熟的融资体系探索多元化的道路。普洛斯内部人士向南方周末记者介绍，2016年普洛斯成立了普洛斯金融，为物流行业及相关领域的中小微企业解决融资难、融资成本高等问题，目前已累计服务中小企业客户超过1000家，授信近45亿元，累计放款近28亿元。来源：国际快递
